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玩不过中介的90后:我不光追不上房租,我还欠了一屁股债

2020-01-09 点击:721

天通苑的租金仍在上涨,恐慌已经蔓延到北京、所有租金需求强劲的一线城市甚至二线城市。许多部门进行了集中采访,许多家长租了公寓,高管们在远处大喊大叫,仍然无法抑制公众的愤怒。

随着海浪的继续,一位家长在离北京几千英里的地方租了一套公寓,然后就摔倒了。公众的视野再次从中介夺取市场、推高房价、进入更深层次的资本运营和发现远非想象中那么简单的事情转变。

这时,我终于听到了我家前副总裁胡景晖在他主持的一次媒体交流会议上对市场的警觉。"长期租赁公寓肯定比P2P公寓更具爆炸性."

长租公寓在枪口下倒下

父母租了一套公寓,名为丁佳网络科技有限公司,是一家从事房地产中介服务的公司,经营长租公寓的品牌“丁于”。

本月初,许多房东接到丁家发来的通知,说他们缺钱,推迟了房租的支付。他们还告诉一些房东租金将在本月15日支付。随后,丁磊破产的消息开始在地主中传播。尽管丁家很快发表声明驳斥了这一谣言,解释了延迟支付租金的原因,理由是有些租金没有收取,员工管理不够,但公司仍在运营,老板也没有逃跑。

18天后,房东没有等房租,但是又来了一个通知。只有几百个字,而且四次提到业主/租户可以通过“诉讼”解决。据说,由于管理不善导致财务中断,该公司已停止运营。我们将介绍上海联合管理公司作为业务承办方,可以联系相关业主和租户承办事宜。奇怪的是,当丁家留下的电话被拨通时,对方无法接通。

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不仅房东惊慌失措,房客也惊呆了:丁家的押金没有退还,合同租金没有到期,房东没有按时收到中介支付的租金,他可能不得不收回房子。令房客想哭的是,即使房东想收回房子,房客仍需支付英镑的下一笔租金,因为这是一笔与金融机构签署的贷款,没有人注意。

所有的事情加起来,这些杭州漂泊者都上气不接下气了。我租不起房子,我欠了很多债。

房客们聚集成大大小小的团体来捍卫他们的权利,希望所有的人都能通过搬运柴火找到正义。不完全的统计数据表明,大约有4,000名房客牵涉其中。另一组数据显示,成立于2016年3月的丁家有3000多套长期公寓。当业主和房客到达丁的办公室时,大楼已经空了。

长期公寓的金融创新:混合资产证券化以占领市场。

以高价从房东那里租下房子,稍微装饰一下,然后以低价租给房客。乍一看,长期公寓的业务似乎不划算。这就是丁家垮台的原因吗?事情比想象的要复杂。

据丁家的房客说,丁家曾承诺房客可以一次性付清房租,但事实上他们让房客在不知情的情况下使用网络贷款。具体操作模式是租户通过银行卡绑定一个51返回的APP(现更名为“爱街”),而爱街一次付清租户对丁家的贷款,然后租户每月还钱给爱街。

直接结果是,中介可以从承租人的贷款中获得一次性的一年租金,而支付给房东的租金可以按月或按季度支付,从而从两者之间的时间差中汇集了大量资金,可用于重新签约新房,从而扩大市场份额。还有囤积房屋和控制市场的理论。

胡景晖曾经说过,导致房价急剧上涨的主要因素有两个,一个是大量资本流入长期公寓,另一个是住房供应的更新。大量资本流入包括对银行/第三方金融机构的贷款。

这类似于企业通过资产支持证券向风险投资机构发行债券

捡羊毛后,不止一个中介在经营这条路,丁家可不是第一个倒下的长期公寓。据不完全统计,自2017年以来,至少有9位家长在租房方面有问题,包括喜欢公寓和租好房子。作为对倒塌公寓的警告,当房客被驱逐时,相应的个人信用调查也受到严重影响。

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(2017年至今长期租赁公寓死亡名单,不完全统计数据)

如果资产支持证券业务融合,银行/金融机构可以获得贷款利息,长期租赁公寓可以获得大量资金用于自身发展,租户也可以缓解自身的经济压力,三方可以得到他们需要的东西,原则上没有问题,前提是商户需要提前知道他们的借款行为。当记者去找一个放心要求确认的销售人员时,对方回答,“只有当你放心分期贷款时,比例才会在十分之一左右,我们也会建议这是一种贷款行为,用户可以根据自己的实际情况考虑是否采用。”

但事实上,大多数长期租赁公寓销售人员在向租户推荐住房供应时,都不会解释这一点。今年4月,开设仓库的爱心公寓(Love Plaunity)的租户告诉媒体,销售人员拿着租户的手机进行操作,理由是租户不擅长使用这个过程,并无意识地帮助他们办理金融贷款。

谈回到长期公寓的资产支持型模式。对于一些规模小、融资能力弱的租赁企业来说,加入资产证券化将面临很大风险。这类企业通常无法发行债券,只能与小额贷款公司合作。不受限制地,房客借的租金实际上类似于共用自行车的押金,这是监管的盲区,涉及到大量资金。在这种情况下,公司经理拿钱逃跑并不少见,最终受害的是租户。

简而言之,中介组织利用租户的羊毛来扩张自己的市场,而扩张的风险则转嫁给租户来分享。这个逻辑和P2P是一样的,这就是为什么长期出租公寓会爆炸。

“长期出租公寓比P2P雷暴更糟糕”

回到SOHO中国董事长潘石屹最近的一句著名评论,这不是关于租金上涨,而是关于长期出租公寓的模式。他表示:不建议投资长期租赁公寓,因为银行贷款肯定会用于这项业务。银行贷款的基准利率是4.9%,实际成本会更高,贷款买房和租房的回报率只有1%。洪堡公寓总经理

甘伟也表示,该公寓的最低租金成本占总成本的55%~60%,租金差额为1.6~1.7倍。"虽然利润点很明确,但毛利确实不高."潘石屹和甘伟发现了长期公寓通常收入较低的事实,但他们没有发现卖家的真正业务。谁会做一个总是赔钱的生意?

根据胡景晖之前的声明,我喜欢我家赚钱的长期租赁公寓品牌“翔宇”。龙湖、世通等已经进入长期租赁公寓市场的房地产公司也公开表示,自己品牌的长期租赁公寓未来将实现12%的利润率。与银行贷款基准利率4.9%相比,12%的利润是不言而喻的。

胡景晖在电话会议中预测,如果市场上的主要机构继续像这样非理性地发展,今年和明年将是大量长期公寓的死亡之年。一旦大型长期公寓的资本链被打破,业主将赶走租户,并殴打数千万人使其无家可归。后果比P2P雷暴更严重。

想想一个笑话,一个80后说,每当他看到90后转发“不要大声责骂90后,他们会离开他们的工作”的文章,他会回答:“80后真的不会责骂90后,他们只会偷偷回家,提高一些租金,让这些年轻人稳定地工作。

80后可能对90后了解不够。如果租金继续上涨,

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